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一、二手住宅市场价格与风险监测
（一）上海二手住宅市场监测价格

上海“认房不认贷”新政利好唯一套置换群体，对无房刚需群体和多房中高端人群并无利好，新政刺激了受益群体大量挂牌，但由于缺少刚需群体的推动和中高端群体的拉升，需求内循环出现两头堵塞现象，供求失衡比新政前更加严重，所以本月二手房基价同环比降幅较上月明显扩大。2023年12月，联城监测的全市二手住宅监测均价为57700元/㎡，环比下跌1.83%，已连续第6个月下行。82%的楼盘监测价格下行，占比较上月扩大23个百分点。全市121个板块中有118个板块基价出现下跌，跌幅前三的板块均为外环外板块，分别是宝山罗泾、宝山张庙、普陀万里板块，下跌幅度分别为3.60%、3.16%、3.09%。

12月，各价格段的住宅价格降幅均比上月明显扩大，其中300-500万户型环比下跌1.95%，跌幅最为明显，这也是唯一套置换型群体集中的总价段，置换动机和降价意愿均最为强烈。
（二）上海市二手住宅风险监控

12月，全市16个区域价格环比走出普跌行情，其中跌幅最大的是宝山区，环比跌幅为2.50%，普陀、闵行、嘉定、杨浦、徐汇、静安的环比跌幅均在2%左右，剩下的城区环比跌幅基本都超过1%。同比来看，13个区域出现下跌，金山、奉贤、普陀三区同比跌幅最大，分别下跌了11.20%、8.24%、6.23%，杨浦、宝山、嘉定同比跌幅超过5%。
二、上海市房地产市场供求动态
（一）一手住宅市场

2023年，全市新房共12批次，全年供应节奏较快，基本保持一月一批次，供应量处于中高水平，远大于2016-2020年，但略低于2022年。成交方面先热后冷，上半年热度较高，下半年市场降温，加上供应端持续推盘，需求疲态尽显，年末新政强刺激下，市场预期转好，成交量翘尾收官。成交均价方面，结构性上涨，一方面，房地联动价不断上涨；另一方面今年单价10万以上的高价盘成交占比由2022年13%提升至15%。
（二）二手住宅市场

2023年全市二手房成交量同比上涨13%，上半年市场冲高回落，下半年市场观望情绪浓重，成交疲软。9月和12月新政发布，市场小幅回弹，但总体仍待复苏。成交均价同比上涨4%。
（三）新增商业市场

12月，全市大部分区域新增商业供小于求，存量持续消化。其中浦东、闵行、宝山供应量和成交量排前三，占比近六成。中心城区徐汇区今年表现最活跃。大部分区域成交均价同比呈下跌态势，黄浦区排首位。分板块来看，三林、浦江、七宝、嘉定主城区、大场板块商业成交活跃度排前五。其中“晶耀商务广场”以7.6万㎡成为今年的商业销冠，助力三林板块冲上首位。
（四）新增办公市场

12月，全市大部分区域新增办公供大于求，浦东新区供求结构相对平衡。临港新城、青浦新城、华漕、七宝、张江等规划利好板块办公成交活跃。中心城区黄浦、徐汇新增办公体量较大，供应主要集中在滨江板块。黄浦区以近十万的成交均价排在全市首位，主要由于董家渡金融城的“绿地外滩中心”大宗成交活跃，近年来绿地集团由于债务问题频繁甩卖资产回笼资金，今年“绿地外滩中心”共交易45亿元，排在全市首位，买家包括兰生股份、上海外服、迈瑞医疗等。

（上海联城房地产评估咨询有限公司）

上海市房地产市场十二月份分析报告 2024-02-29

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2024-02-29