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一、二手住宅市场价格与风险监测
（一）上海二手住宅市场

2023年11月，联城监测二手房市场价格蔓延小幅下滑态势，全市二手住宅监测均价为58700元/㎡，环比下跌0.34%。本月环比上涨楼盘占比为29%，较10月上涨19个百分点，下跌楼盘占比59%，较10月下降9个百分点，近6成楼盘价格处于下跌通道。另有12%的楼盘价格保持不变。由于新政刺激作用减缓，加之二手住宅挂牌量激增，导致买方市场观望情绪仍蔓延，二手房基价进一步小幅下探。

11月，各价段的住宅价格均延续不同程度的下跌，300W以下刚需户型环比下跌0.77%，跌幅最为明显，500-1000万价格段产品环比跌幅在0.05%附近，韧性较强。
（二）上海市二手住宅风险监控

11月，全市16个区域中，有13个区域价格环比出现不同程度的下滑，其中跌幅最大的是奉贤区，环比跌幅为1.71%，其次是金山区，中心城区普陀和杨浦区下跌亦较明显，环比跌幅均在1%以上。浦东、青浦、松江区基价小幅上涨。同比来看，13个区域价格出现下跌，金山、奉贤、宝山三区同比跌幅最大，分别下跌了12.10%、6.97%、4.49%，另有三个区域价格同比上涨，黄浦区同比涨幅较为明显，同比涨幅达4.23%。
二、上海市房地产市场供求动态
（一）一手住宅市场

受二手房价格下行造成打新吸引力减弱、供应持续增加下开发商加大促销力度等因素影响,本月新房成交均价大幅下行。2023年11月，上海新房供应量为112.51万平方米，总量连续第5个月攀升，环比大幅上升23.49%；新房成交面积为60.75万平方米，与上月基本持平；整体成交均价为65006元/㎡，环比下跌9.46%。
（二）二手住宅市场

上海“认房不认贷”新政持续势微，二手房市场挂牌量持续高位运行，迫使新政受益群体更大幅度的降价，低价优势吸引一些观望者入市，本月二手房成交量逆市而升，成交13681套，环比增加6.72%，由于新政受益群体是唯一套置换型，促使成交主力持续向改善价位段集中，本月成交均价没有跟随挂牌价下跌，基本与上月持平。
（三）新增商业市场

11月，在浦东和青浦两区的供应带动下，全市商业新增供应环比上涨178%，中心城区长宁和青浦两区有少量商业供应，分别是来自于“虹桥河滨花园”和“尚发大厦”。成交方面表现欠佳，宝山区成交量居首，其淞宝板块成交表现相对活跃。本月大部分区域商业成交均价结构性上涨，全市成交均价环比上涨10%。
（四）新增办公市场

11月，全市办公新增供应39.9万㎡，创年内峰值，供应大都来自于规划利好的五个新城板块，其中南汇新城是供应主力，其滴水湖金融湾的荣盛大厦、申能大厦、金灿大厦、金悦大厦等多个办公项目供应入市，规划载体逐步落成，预计到2025年，滴水湖金融湾将建设成为新兴金融集聚高地，承载起上海统筹在岸与离岸业务、创新金融发展的重要功能。受供应放量影响，成交同步回升，浦东、青浦和徐汇活跃度排前三。受规划利好板块的优质项目成交影响，本月全市办公成交均价环比上升31%。

（上海联城房地产评估咨询有限公司）

上海市房地产市场十一月份分析报告 2024-01-22

上海市房地产市场十一月份分析报告
2024-01-22