汪涛：中国住房市场情绪和居民预期如何
2023-10-16

    继2023年一季度短暂反弹后，房地产活动在二季度和三季度初大幅走弱，拖累整体经济增长复苏。自2022年11月起房地产宽松政策逐步出台，7月的政治局会议设定了更为积极的政策基调。随着政策放松加码，最新的居民购房意愿和信心如何？居民是否依然担心烂尾楼项目风险，是否仍计划提前偿还按揭贷款？影响市场情绪的主要因素有哪些？
    最新的UBS Evidence Lab中国住房调查通过采访2,500位受访者，就上述问题提供了一手信息和证据。需注意的是本轮调查时期为8月7日-30日，而自8月底开始房地产政策放松节奏明显加速，本次调查或无法完全体现目前最新的市场情绪。
    8月购房意愿和信心走弱。计划未来两年购房的受访者占比从2023年3月的23%和2022年8月的30%进一步下滑至2023年8月的18%。实际上，这是我们自2015年开展该调查以来的次低点，仅高于2021年9月的11%。无购房计划的受访者占比升至46%，创历史新高（与2020年4月相同）。与之相似，与6个月前相比，仅18%的受访者表示对购房更有信心，是2015年下半年以来的最低点。市场情绪低迷也反映在房价预期上，29%的受访者预计未来12个月房价将下跌，超过预计房价将上涨的受访者占比（25%）。
    总体而言，购房意愿下降、信心下滑和房价预期走弱表明此次调查期间（8月7日-30日）受访者情绪较此前调查更加低迷，尽管更多受访者感知到房地产政策放松。
    自2022年11月起房地产政策逐步放松，7月的政治局会议设定了更为积极的政策基调。我们的调查显示2023年8月有更多受访者感知到近期房地产政策有所放松，是2018年该问题设立以来的最高水平，同时更多潜在购房者表示他们计划购房的城市放松了房地产政策。
    但在8月底之前，中国房地产放松措施较为温和且零散，截至8月我们本轮调查时并未能重振市场情绪和购房意愿。2023年3月至8月全国住宅销售下滑25%（经季调后的销售面积）。70个大中城市中，房价环比下跌的城市数量从3月的5个升至8月的52个。
    本轮调查结束后，9月至今市场情绪或小幅改善。自8月底以来，房地产政策放松明显加速，包括全国范围内下调最低首付比例和二套房的房贷利率下限，十多个二线城市取消限购，以及放松多个大城市（包括一线城市）落实认房不认贷等房贷放松措施。近期，广州市取消了部分区域的限购政策，并放宽了非本市户籍居民的购房资格要求。
    我们认为这些放松措施应有助于提升市场情绪，尤其是在一二线城市。高频数据显示，9月主要城市房地产销售仍疲弱（同比下跌25%），百强开发商合同销售同比跌幅收窄至-29%；10月前10天主要城市房地产销售同比跌幅收窄至-9%，不过节假日期间交易量清淡，房地产销售是否企稳还需进一步观察。
    房贷审批要求放松，房贷利率下降。得益于过去几个季度房地产政策放松，86%的受访者表示房贷更易获批（2023年3月为85%，2022年8月为79%），创2015年开展调查以来的新高。平均审批时间也从2023年3月的3.5周和2022年8月的3.7周缩短至3.4周。对于过去6-12个月内买房的受访者，45%的受访者表示申请了房贷，该比例进一步回升（2023年3月为43%）。
    在过去一年中贷款买房的200多位受访者中，41%的受访者表示房贷利率低于4%，14%的受访者表示房贷利率低于3.5%，占比均高于之前水平（2023年3月分别为35%和10%）。与之对应，过去两年银行新增房贷平均利率下降，2023年6月降至4.11%（较2021年12月下降152个基点）。随着近期下调首付比例下限和二套房房贷利率下限，我们认为居民购房的可负担能力有望持续提升。
    提前还贷仍在持续，但近期存量房贷利率下调或有助于减轻提前还贷压力。8月调查中，36%的受访者表示计划提前偿还按揭贷款，高于2023年3月的27%，与一年前水平相近，表明提前还贷的压力依然存在。存量房贷利率较高仍是主要原因，尽管选择该原因的受访者占比低于2023年3月（分别为66%和73%）。得益于政府下调房贷利率的努力，60%的房贷持有人表示过去6个月其存量房贷利率有所下降，尽管到目前为止仅小幅下降（三分之一受访者表示降幅不到10个基点）。中央相关部委于8月31日要求银行下调存量房贷利率，据估算，涉及利率调整的房贷规模可达25万亿元、平均利率下降幅度为0.8个百分点。
    在本期调查中，约一半（49%）的受访者表示若房贷利率大幅下调，他们可能不会提前还贷。因此我们认为近期的房贷利率下调应有助于降低未来几个季度提前还贷的压力。
    对烂尾楼风险的担忧仍未消除。在政府出台化解烂尾楼项目风险的措施一年后，截至今年8月，首批专项借款项目的住房交付率超过60%。本期调查结果显示，受访者依然担忧烂尾楼风险，61%的受访者表示更倾向于购买已经完工的住房而非在建住房，与2023年3月的调查水平（62%）基本一致，远高于一年前水平（48%）。另外，如果已购买住房项目烂尾，更多受访者会考虑暂停还贷（52%，2023年3月为44%）。我们认为相关政策和信贷支持需进一步加码，以保障烂尾楼项目的顺利交付，从而提振市场情绪。
    收入增长和政策放松是提振市场情绪最重要的因素。过去6个月提升受访者信心的前三大因素是政策放松，包括下调房贷利率（30%的受访者）、放松限购（24%）、下调首付比例（23%），政府发放现金或补贴（23%），以及升职/加薪（23%）。朝前看，升职/加薪（30%）是提升信心的首要因素，其次是下调房贷利率（27%）和下调首付比例（26%），而对未完工/烂尾项目风险的担忧（28%）是抑制受访者信心的最主要因素。
    因此，收入增长和政策放松（下调首付比例和房贷利率、保交楼政策等）是短期提振市场情绪最重要的因素。
    受访者对未来一年的收入预期基本稳定。从净占比来看，过去12个月收入增加的受访者占比基本稳定在29%（38%的受访者表示收入增加，10%的受访者表示收入减少），2023年3月为30%，高于2022年8月的24%。更重要的是，预计未来12个月收入将增长的受访者净占比保持在41%（47%的受访者预计收入将增加，6%的受访者预计收入将减少），略低于2023年3月的43%，但明显高于2022年8月的32%。表示收入已增加以及预计收入将增加的受访者占比均低于2021年9月调查水平。
    本期调查结果表明，居民收入增长在逐步修复，但修复尚未完成，这与我们2023年7月开展的中国消费者调查和宏观层面的数据相符。国家统计局居民收入调查显示，低基数带动二季度居民实际可支配收入同比增速从一季度的3.8%升至8.4%，但2022-2023两年平均增速放缓至4.4%，仍远低于疫情前2018-2019年的6%-7%。此外，2023年上半年城镇居民的超额储蓄并未出现释放下降，而是仍在持续攀升，拖累了消费复苏。
    未来几个月房地产销售有望逐步企稳。本期调查显示，2023年8月市场情绪和居民购房意愿走弱。本期调查结束后，自8月底开始房地产政策放松明显加速，我们预计未来几个月将出台更多的放松政策。更多二线城市或将取消或放松限购、下调首付比例要求和房贷利率。在广州之后，其他一线城市可能也小幅放松房地产限制措施。我们认为政府需为房地产开发商和烂尾项目提供更多信贷支持。本期调查显示，收入增长和政策放松是提振信心的关键。在已经出台和预计出台的房地产宽松政策的带动下，市场情绪有望出现改善；居民收入可能进一步温和修复，但预计增速仍将低于疫情前。
    总体而言，我们预计未来几个月房地产销售将在低位逐步企稳，2024年房地产活动跌幅将收窄。对于全年平均增速，我们预计2023年全国房地产销售将下降10%左右，2024年进一步下降5%左右，2023/2024年新开工面积将分别下降25%/10%，房地产投资将分别下降10%/5%。

（作者为瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家）