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一、二手住宅市场价格与风险监测
（一）上海二手住宅市场监测价格

2022年11月，联城监测二手房市场价格保持平稳，全市二手住宅监测均价为60300元/㎡，环比上升0.40%。本月环比上涨楼盘占比为65%，占比缩小。二手房成交量的放缓已传导至价格，随着成交回落目前二手房的议价空间已扩大。

11月，从不同价格段的住宅价格变化来看，800-1000W以上价格段的住宅涨为0.50%，涨幅最大，其次为500-800W价格段，涨幅为0.49%，500-1000万之间的需求仍然是价格增长的主力。
（二）上海市二手住宅风险监控

11月，全市各区域价格环比均上涨，其中涨幅最大的是普陀区，其次为杨浦区和静安区。各区涨幅差异较大，总体来看，中心城区涨幅较高，郊区特别是远郊区价格变化幅度不大。
二、上海市房地产市场供求动态
（一）一手住宅市场

全市新房成交量为926.33万平方米，较2021年小幅下降5.41%。6-9月为全市成交高峰期，月度成交量在106-128万平方米不等。10月供应回落，成交量随之下调。11-12月供应再度提升，年末成交回升。
（二）二手住宅市场

2022年前11个月上海全市二手房成交套数约为14.46万套，较2021年全年大幅缩减41.46%，整体成交热度有所降低。一季度月成交量逐步走低，至3月为1.23万套，二季度末回升至6月的1.55万套。7月起市场全面复苏，当月成交量达到年度峰值1.97万套，但与2021年月度4.46万套峰值相比，依旧显著缩量。整体市场自9月起逐步下行，11月成交量降至近1.6万套。受疫情和整体房地产市场环境预期影响，2022年上海二手房市场成交活跃度有所下降，客户置换压力加大。
（三）新增商业市场

受疫情影响，上半年新增综合商场供应延后，今年三季度起，上海市政府出台了一系列刺激消费措施，比如爱购上海电子消费券等，助力商业市场回暖。下半年，苏河湾万象天地、锦沧文华、龙湖上海金汇天街、上海天空万科广场集中开业，为上海商业市场助力新的活力。目前疫情的政策出现转折，预计明年疫情对于商业的影响将逐步消除，商业市场将重新步入正轨。
（四）新增办公市场

临近年底，新增办公市场迎来一波供应小高峰，闵行颛桥的天宸汇、徐汇漕河泾的锦和越界三期，长宁西郊的云启商务广场相继供应，11月全市新增办公供应量达到了14万平方米，占比全年总量的1/3，总体来看今年办公市场成交仍比较活跃，其中新兴商务区是主力区域，大宗交易是主力业态，相对商业来说，受疫情影响较小，表现出较高的韧性和投资吸引力。预计明年上海办公市场会继续放量，成交依旧保持平稳。

（上海联城房地产评估咨询有限公司）

上海市房地产市场十一月份分析报告 2022-12-11

上海市房地产市场十一月份分析报告
2022-12-11