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一、二手住宅市场价格与风险监测
（一）上海二手住宅市场监测价格

2022年9月，联城监测二手房市场价格表现保持平稳，全市二手住宅监测均价为59800元/㎡，环比上升0.30%，价格继续小幅上升态势。本月环比上涨楼盘占比为62%，与上月基本持平。本月政策面利好释放，房贷利率下调减轻购房成本，但是整体二手房市场仍处于调整期，未来楼市大涨的动力不足。

9月，从不同价格段的住宅价格变化来看，1000W以上价格段的住宅涨幅为0.51%，涨幅最大，其次为800-1000W价格段，涨幅为0.34%，改善类住宅回暖速度加快。
（二）上海市二手住宅风险监控

9月，全市各区域价格环比均上涨，其中涨幅最大的是金山区，其次为徐汇区、杨浦区、静安区及普陀区。中心城区价格增长相对较快，近郊区价格变化较小。
二、上海市房地产市场供求动态
（一）一手住宅市场

9月，上海新房供应量与上月基本持平，为127万方。成交面积128万平方米，“金九银十”的趋势初步显现。成交均价方面，环比下跌8.2%，主要原因是成交前十的楼盘中，6个项目均价低于5w，直接拉低了全市成交均价。从第五批新盘的位置及均价看，大部分项目依然位于郊区刚需板块，均价相对较低，预计未来随着第五批新盘上市，成交均价将进一步拉低。
（二）二手住宅市场

9月，房地产政策利好加速，房贷利率的下调，减轻购房者的还贷压力。“三价就低”政策松动，减少购房者的首付压力。但是在成交量方面尚未有所体现，9月二手住宅成交量17709套，较8月份减少了5.03%。成交均价方面，环比基本持平。
（三）新增商业市场

9月全市新增商业供应量回升明显，环比上涨237%，共9.5万平方米，其中青浦新城的“东渡悦来城”是本月的供应主力。成交方面活跃度不高，仅4.5万平方米，环比下跌了32%，成交主要位于外郊环。从成交均价来看，本月大部分区域的价格出现下跌，全市成交价环比下跌17%，至21431元/平方米。
（四）新增办公市场

9月全市新增办公供应虽有所回升，但整体仍处于低位，仅3.91万平方米，环比增长273%，供应主要位于松江、闵行和嘉定三区。成交方面基本和上月持平，约12.52万平方米，环比上涨4.2%，闵行区华漕板块的“虹桥金臣联美汇”和普陀长风板块的“浙铁绿城长风企业中心”两个项目是本月的成交主力，各成交了3.4-3.5万方。本月全市成交均价基本和上月持平，环比微跌2%，至43765元/平。

（上海联城房地产评估咨询有限公司）

上海市房地产市场九月份分析报告 2022-10-25

上海市房地产市场九月份分析报告
2022-10-25