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一、二手住宅市场价格与风险监测
（一）上海二手住宅市场监测价格
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2021年11月，联城监测二手房市场价格呈现出平缓下跌的趋势，全市二手住宅监测均价为59500元/㎡，环比下跌了0.34%，继续延续下跌态势。本月环比上涨楼盘占比为32%，与上月持平。在楼市调控持续加码的背景下，预计12月二手房市场将继续降温，未来一段时间内二手房价格将延续平稳下行走势。
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11月，从不同价格段的住宅价格变化来看，800-1000W价格段的住宅跌幅为0.31%，跌幅最小，其次为500-800W价格段，跌幅为0.32%，首次改善型住宅的市场表现较为平稳。
（二）上海市二手住宅风险监控
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11月，全市各区域价格环比均呈现出下跌的趋势，其中有5个区域环比跌幅高于全市平均值，跌幅最大的是青浦区，其次是黄浦、松江。整体来看，传统中心城区和远郊区的市场都表现出一定程度的波动，跌幅较低的三个区分别为：崇明、嘉定、徐汇。从同比来看，全市各区域价格同比均呈现较大涨幅，除由于区位的限制因素，远郊的崇明区、金山区两区半年以来首次同比涨幅低于5%，其他均超过10%。
二、上海市房地产市场供求动态
（一）一手住宅市场
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11月，上海新房市场供应量环比有所下滑，但同比去年仍处于较高水平。成交量方面，本月成交量较上月有所下滑，整体来看，新房市场本月仍表现出供大于求的现象。成交均价方面 ，11月成交均价有明显的回升，环比上涨了6.3%，市场表现稳中有升，预计12月成交均价走势仍将保持平稳的态势。
（二）二手住宅市场
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11月，上海二手房市场呈现出“量升价稳”的态势。成交量方面，11月二手住宅成交量15048套，环比有所上升。成交均价方面，环比下跌了2.91%，整体来看表现较为稳定。11月份上海二手房市场表现较上月没有太明显的变化，预计12月价格走势仍将维持相对平稳的态势。
（三）新增商业市场
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11月，全市商业供应延续低迷态势，仅一半区域有新增供应，其中浦东新区凭借新开盘的“集贤商务中心”位居首位。成交方面，环比微降5%，除徐汇区外其他各区均有商业成交。全市成交均价环比微涨14%， 杨浦区以87978元/月的成交均价领涨全市。
（四）新增办公市场
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11月，全市办公市场供应量和成交量同步回升，其中供应量环比增长了441%，龙华板块的“上海国际航空服务中心”和张江板块的“集贤商务中心”两大新项目开盘，构成了本月供应的主力。成交方面，环比增长了52%，本月杨浦东外滩板块成交最为活跃。成交均价方面，基本与上月持平，杨浦区以67522元/月的均价居于首位。
（上海联城房地产评估咨询有限公司）