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一、二手住宅市场价格与风险监测
（一）上海二手住宅市场监测价格

2020年10月，联城监测二手房市场价格保持平稳上行的趋势。全市二手住宅监测均价约为51800元/平方米，环比上涨了1.1%，回升势头与上月基本持平。本月环比上涨楼盘占比约为74%，较上月未有明显变化。10月二手房市场表现依旧活跃，一方面，正值国庆假期，随着高温天气退却，购房者看房意愿明显上升。另一方面，9月23日上海再度推出人才落户新政，给上海楼市带来一个未来可期的利好效应。总体来看，上海调控政策仍趋于稳定，短期内市场不会有太大的变化，预计11月价格会继续保持平稳上升的态势，但回升势头或有所放缓。

10月，从不同价格段的住宅价格变化来看，800-1000万价格段的住宅涨幅居于首位，为1.7%。其次是1000万以上价格段的住宅，涨幅为1.49%。整体来看，中高端改善型住宅的市场表现较为活跃。
（二）上海市二手住宅风险监控

10月，全市各区域价格环比都呈现上涨趋势，其中有9个区域环比涨幅大于全市平均值，涨幅最大的为普陀区，一方面，苏州河沿线的改造，整体环境有明显提升；另一方面，作为传统中心城区，区域内有大量品质楼盘，市场表现较为稳定。而远郊奉贤区、崇明区和金山区本月位于末三位，受区位影响，远郊市场的价格表现相对滞后。
二、上海市房地产市场供求动态
（一）一手住宅市场

10月，上海新房市场供应有所放缓，由于三季度供应量已连续两个月超过百万方，一定程度上透支了后续供应，10月供应回落意料之中。成交量方面，10月环比略有下跌，但依旧处于较高水平。成交均价方面，本月新房市场成交均价环比下跌了5%，由于大量高端项目已于前期去化，中低端刚需项目本月开始发力，成交结构的下移导致了成交均价的下滑，整体呈现出“量稳价跌”的态势。临近年末，不排除开发商为了回笼资金而加快推盘节奏的可能，预计下个月新房市场整体表现较为稳定，呈现出“量价齐稳”的态势。
（二）二手住宅市场

10月，上海二手房市场依旧保持较高热度，呈现出“量价齐稳”的态势。成交量方面，10月二手住宅成交量达到了2.8万套，较上个月略有下滑，但依然处于较高水平；成交均价方面，环比下跌了1.2%，走势较为平稳。今年二手房成交高峰在二、三季度，进入年末，市场成交热度将有所降温，预计四季度整体成交量会低于三季度，11月上海二手房市场将呈现“量跌价稳”的态势。
（三）新增商业市场

10月，全市商业供应大幅缩减，环比下跌68%，其中青浦区凭借博万兰韵商业中心的集中入市居于首位，该项目位于虹桥商务区的核心位置，是虹桥商务区最高的建筑，依托绝佳的地理位置和国展进博会等红利，未来将成为虹桥商务区的重要地标。成交方面，凭借郊区商业的活跃成交，本月成交量环比上涨约27%，其中浦东新区成交最为活跃。成交均价本月环比微涨4%，黄浦区因绿地海珀外滩项目超八万的成交均价遥遥领先。
（四）新增办公市场

10月，办公市场供应端继续发力，环比上涨近29%，供应主要集中在远郊区，但不乏有金桥等商务成熟板块推出优质供应，为租户提供更多搬迁选择的同时增加了整体办公市场的空置压力。从成交情况来看，本月需求表现不如预期，量价齐跌，其中成交量环比下跌42%，成交均价环比下跌27%，除闵行区外，其他各区价格皆呈现下跌的态势。

（上海联城评估公司）

上海市房地产市场十月份分析报告 2020-11-02

上海市房地产市场十月份分析报告
2020-11-02