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一、二手住宅市场价格与风险监测
（一）上海二手住宅市场监测价格

2020年9月，联城监测二手房市场价格延续了稳中有升的趋势。全市二手住宅监测均价约为51300元/平方米，环比上涨了1.09%。本月环比上涨楼盘占比约为75%，较上月增加了8%。9月二手房市场热度不减，一方面正值楼市“金九银十”，土地溢价成交现象普遍，新房认筹率显著上升，部分新盘供需失衡的区域，购房需求转向二手房市场；另一方面，学区房的市场需求依旧强烈，多数区域供不应求，价格稳步上升。预计10月市场热度持续，价格仍保持平稳上扬的态势。

9月，从不同价格段的住宅价格变化来看，1000万以上价格段的住宅已连续2个月涨幅居于首位，为2.08%。一方面，为“金九”做预热，新房市场部分高端改善项目入市，带动了区域内同价格段的二手房价格；另一方面，在整体市场较为活跃的环境下，高端项目的性价比凸显，价格表现更为稳定。
（二）上海市二手住宅风险监控

9月，全市各区域价格环比都呈现上升趋势，其中有5个区域环比涨幅大于全市平均值，涨幅最大的为长宁区，作为传统中心城区，区位优势突显，加之区域内有大量的品质楼盘，居住环境佳，故而市场表现较为坚挺。而远郊金山区和崇明区的涨幅依旧位于末位，由于区位较远，客群的局限，造成远郊市场的表现相对滞后。
二、上海市房地产市场供求动态
（一）一手住宅市场

9月，上海新房市场供应持续发力，开发商积极推盘，整体供应量充足。成交量方面，9月新房成交面积破100万平方米，为近一年中成交量最大的一个月，今年上海“金九”表现出色。成交均价方面，本月新房市场成交均价呈回暖趋势，环比上涨了1.8%，价格表现较为稳定。10月受国庆假期的影响，预计上半月市场会进入短暂的休息期，但在供应放量的前提下，节后成交量有望快速恢复，预计10月成交量会略低于9月，但绝对量仍将维持高位。“银十”依然可期。
（二）二手住宅市场

9月，上海二手房市场热度不减，整体表现延续了“量价齐升”的态势。成交量方面，9月二手住宅成交量超过3.1万套，远超去年同期水平，成交量达到了近一年来的最高值；成交均价方面，环比上升了3.2%，回升较为明显。整体来看，9月二手住宅市场成交量价都维持在较高水平，在整体政策趋稳的环境下，预计10月量价表现不会出现太大波动，仍会维持在高位，总体走势以平稳为主。
（三）新增商业市场

9月，全市商业供应持续加码，环比上升9%，其中浦东新区表现抢眼，位居供应端首位，供应主要集中在周康板块；此外，前滩板块的晶耀系列本月也推出几套大面积商业。成交量方面，本月全市成交活跃度欠佳，成交量环比下跌近51%，商业市场需求趋缓。成交均价方面，本月环比上涨了约14%，源于虹口区瑞虹新城项目1套高单价商铺成交一定程度上拉高了全市的成交均价。8月，全市新增商业市场继续复苏，徐汇区表现抢眼。徐汇滨江上海梦中心项目本月上市使得全市供应量环比上涨了近83%。外环外的商业供应以嘉定区的慧创国际为主，但去化表现不佳。成交量方面，上海梦中心以近八成的去化率使得徐汇区跃居首位。成交均价方面，本月全市均价环比微涨0.35%，长宁西郊因中通虹桥全幢商务酒店的成交使区域均价位居榜首。
（四）新增办公市场

9月，全市新增办公市场供应及成交量跌幅明显，但整体价格较为平稳，规划利好区域依旧受到热捧。从供应来看，全市办公供应环比下跌了45%，新兴区域商务办公依旧是新增供应的主力，其中静安区凭借市北高新技术服务园区的集中供应位居首位，目前已去化近1/3。成交量方面，本月环比下跌53%，市北高新、大虹桥、临港新城等规划区域成交表现活跃。成交均价保持平稳，本月整体环比微跌1%。

（上海联城评估公司）

上海市房地产市场九月份分析报告 2020-10-03

上海市房地产市场九月份分析报告
2020-10-03