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小贷大业

上海市房地产市场四月份分析报告
2020-05-02

    一、二手住宅市场价格与风险监测
   (一)上海二手住宅市场监测价格

    2020年4月,联城监测二手房市场价格呈下行态势。下跌楼盘占比过半,约为62%。全市二手住宅监测均价约为49538元/平方米,环比上月下跌约0.15%,跌幅持续扩大。随着国内疫情的好转,二手房市场开始复苏,预计二季度二手房价格或将开始反弹,但从长期来看,仍将保持稳定。


    2020年4月,各档次住宅价格呈不同程度的下跌,价格波动最大的低端公寓,环比跌幅为0.16%;高端公寓环比跌幅为0.09%,在突发事件中表现良好,抗跌性较强。
   (二)上海市二手住宅风险监控


    2020年4月,上海大部分区域价格呈下跌态势。国内疫情得以控制,疫情对住宅市场影响力逐步消退,预计5月开始,上海部分区域价格将会有反弹现象出现。
    二、上海市房地产市场供求动态
   (一)一手住宅市场

    4月新房进入恢复期,供应面积和成交面积环比都有明显回升。同比去年,供应面积也超过了同期水平,达到了近一年来的较高水平。从成交价格方面来看,本月新房市场成交均价上升明显,环比涨幅约11.8%,整体走势稳步回升。预计新房市场将继续保持平稳上升的趋势。
   (二)二手住宅市场

    2020年4月,二手房市场进入恢复期,中介门店陆续开业,带看量增多,购房者入市意愿强烈。总体表现“量升价稳”。成交量环比上升明显,自去年10月以来首次突破2万套,基本已恢复至疫情前正常水平。成交价格延续了平稳的趋势,本月较上月基本维持在同一水平。成交量的上升并没有带来价格的上升,一方面,二手挂牌价和成交价的价差在不断缩小,但部分业主为了缩短成交周期依然选择降价。另一方面,在限购限贷等政策依然从严的情况下,二手房价格上升的空间并不大。
   (三)新增商业市场

    在经历了3月份的集中释放后,4月全市商业市场的供需明显放缓,双量齐跌。从供应来看,本月仅闵行区和嘉定区2个区有新增商业供应,主要集中在闵行浦江地区。成交面积方面,虽然普陀区仅有两套成交,但凭借中骏天悦的一套大面积成交跃居全市首位;成交量方面,浦东新区和青浦区成交最为活跃。值得注意的是,本月商业成交均价除黄浦区外均出现上涨,总体环比上涨了约60%,但仍低于去年同期。
   (四)新增办公市场

    2020年4月,全市办公市场的供需端呈现逆向变化。其中供应量环比下降明显,本月仅长宁区一枝独秀,其他各区均无新增办公供应。从成交表现来看,本月办公市场的成交活跃度有所提升,成交量环比上涨近70%,其中浦东新区居首。成交均价方面,由于位于前滩的晶耀商务广场的大量成交拉高了全市整体的成交均价。整体来看,全市办公市场需求正随着国内疫情的好转而逐步复苏。


(上海联城评估公司)

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