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小贷大业

上海市房地产市场十一月份分析报告
2019-12-07

    一、二手住宅市场价格与风险监测
   (一)上海二手住宅市场监测价格


    2019年11月,联城监测二手房市场价格下跌楼盘占比继续扩大,本月约有82%的楼盘价格出现不同程度的下降。其中跌幅最大的板块为朱泾板块,环比下跌约1.7%。全市二手住宅监测均价为50000元/平方米,环比上个月下跌约0.6%。从2019年的价格走势来看,上海二手房市场监测均价基本在49000-50000元/平方米上下震荡。


    11月,上海二手房市场进入传统淡季,房价下降预期继续,联城监测数据显示,各档次住宅都开始进入环比下跌通道。与其他档次住宅相比,中端公寓跌幅相对较小,环比跌幅为0.46%,价格波动幅度相对比较平稳。
   (二)上海市二手住宅风险监控


    2019年11月,上海所有区域价格均出现下跌态势,其中有6个区域环比跌幅大于全市平均值。有三个区域均价同比去年小幅涨幅,分别是崇明、黄浦及徐汇区。而价格波动相对较大的则属金山、奉贤区。
    二、上海市房地产市场供求动态
   (一)一手住宅市场


    11月新房市场进入传统的淡季,市场推盘意愿略有降温,环比供应量继续放缓。从成交价格方面来看,本月新房市场成交均价略有下滑,环比微跌2%左右,整体走势仍处于稳定状态。从供求比来看,2019年1-11月,新房市场累计供求比略有提高,为1.10,供求关系仍处于相对平衡态势。
   (二)二手住宅市场


    2019年11月,上海二手房市场走势与去年相仿,11月成交量价环比都略有上升,但与9月相比仍有差距。成交量环比上升了12%,成交均价环比微涨2.2%,与去年同期相比,价格也有所上升。整体而言,上海近两年二手房市场价格走势始终处于稳定态势。虽然本月二手房成交量价环比均有所上升,但预计12月上海二手房市场价格可能会出现小幅下跌态势。
   (三)新增商业市场


    2019年11月,全市商业市场触底反弹,供应量和成交量均涨幅显著。新增供应集中在内环外区域,其中浦东新区由于毗邻浦东国际机场的天和商业广场本月开盘,推出大量商铺,供应量位居榜首。成交方面也十分活跃,成交量环比涨幅显著,且高于去年同期,同比上涨约15%,其中奉贤区成交最为活跃。从环比均价来看,整体微跌,崇明区涨幅最大。
   (四)新增办公市场


    2019年11月,全市办公市场供应量有所回升,但成交依旧不够活跃,整体市场形势不如去年同期。供应量位居榜首的浦东新区依旧以临港新城的新增供应为主。成交量方面,虽然大部分区域都有所成交,但成交表现一般,最高的宝山区也仅成交0.8万㎡。从成交均价来看,全市整体成交均价环比下跌约11%,嘉定区跌幅最大。其中静安区由于华侨城苏河湾的一套高价成交拉高了整体的成交均价。


(上海联城评估公司)
 

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