上海市房地产市场五月份分析报告
2019-05-28

    一、二手住宅市场价格与风险监测
   （一）上海二手住宅市场监测价格

    2019年5月，联城监测二手房市场价格有所回升，75%以上的楼盘价格出现上升态势，但仍有少数仍处于下跌状态，这部分区域主要集中在郊外环外，如：崇明陈家镇、新城等板块。在经历11个月的持续下跌后，上海二手房市场价格开始触底反弹，但总体而言，仍处于稳定阶段。

    联城行根据楼盘品质及其价格情况，将普通住宅（含公寓、工房小区，不包含别墅小区）划分为三种档次：高端、中端、低端，每月监控其成交量及价格变动情况。从普通住宅分档次环比价格变化看,不同档次的住宅价格环比均有所上升，尤以高端住宅的环比上涨最为明显，环比涨幅为1.28%。说明上海二手房市场中高端改善型需求量有所增加，部分改善型客群开始入市。

   （二）上海租赁机构租赁挂牌市占情况

    2019年5月，各租赁机构的租赁挂牌量最高的是青客，总市占率约26.50%，其次是中原地产和蛋壳，市占率分别是19.95%和16.50%。从分区域的租赁平台市占率来看，外环大部分区域的租赁挂牌市占率最高的机构是青客，而内环大部分区域的租赁挂牌市占率最高的中原地产。

   （三）上海市部分区二手住宅风险监控 

    联城行根据影响二手住宅市场风险的各种因素，综合多项指标进行计算，得出不同区域、不同板块、不同楼盘的风险等级情况，对于贷款机构简化押品审批流程、监控押品动态情况、及时把控楼盘风险起到重要的数据支撑。

根据2019年5月的住宅风险评级结果，从楼盘情况看（如上图）：青浦、嘉定两个区域低风险楼盘只占1.86%，高风险楼盘占了46.58%。总体而言，青浦嘉定二手住房风险评级表现一般，与全市楼盘相比，这两个区域的大部分楼盘处于中高风险。

    二、上海市房地产市场供求动态

   （一）一手住宅市场

    2019年5月，新房市场“量价齐跌”。供应量回落显著，环比下跌41%，成交量及成交均价也开始呈现下跌态势。小阳春过后，上海新房市场开始进入筑稳阶段。新房供应依旧大多集中在外环外区域，以青浦区居首。而本月，黄浦和静安区也开始陆续推出新盘。成交主要仍集中在外环外区域；从成交均价环比来看，本月长宁区成交楼盘仍以“淮海名邸”为主，继续带动区域整体均价上涨。

新房成交户型中，90-140平米户型的占比依旧稳居首位；从环比上月数据来看，90平方米以上的户型占比持续扩大。说明当前住宅市场的需求方对生活品质的需求日益提升，在预算有限的情况下，购房会更多考虑舒适度。

 （二）二手住宅市场

2019年5月二手房交易成交量与小阳春相比，开始出现回落，环比下降8%；成交均价也有所下降，环比略降1%。随着这段时间刚需的集中释放，预计6月成交量将持续回落。成交价格方面预计仍将有小幅震荡，总体呈稳定走势。

二手房成交结构占比与4月基本相似，主力成交面积仍以50-90平米为主；140平米以上的户型占比与上月持平。说明二手市场改善型需求释放或已近尾声。

（三）新增商业市场

5月，上海市商业市场供应量和成交量环比均有所下降。值得注意的是静安区推出部分内环内的商业楼盘，主要是位于不夜城板块的“金融街融泰中心”，该项目位于静安的新核心商圈，将被打造成商业文化新地标，预计未来将会拉动该区域的商业繁华度。而崇明区供应量则跃居榜首。本月成交量最大的区域则是浦东新区，主要集中在临港新城板块和周康板块。成交均价方面，大部分区域环比下跌，其中闵行区环比跌幅最大。涨幅最显著的则属于长宁区。

（四）新增办公市场

5月，上海办公市场供应量持续回暖，环比上升约21%。从供应面积来看，本月供应量最大的仍属静安区不夜城板块的“金融街融泰中心”的办公楼盘。近两年，静安区写字楼新增供应进入低谷，该项目作为静安区较大的写字楼供应项目，加之该区域缺乏顶级写字楼，预计未来有较好的投资潜力。成交量方面，本月的办公成交量微跌。本月位于青浦新城板块的万达茂广场成交表现较为突出，使得青浦区成为本月办公成交量的首位。成交价格方面，金山区和长宁区涨幅较大，其中金山区仅成交两套办公用房，位于朱泾板块的一套办公用房成交拉高了整个区的成交均价，使得金山区成交均价环比上涨明显。

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