上海市房地产市场四月份分析报告
2019-05-06

    一、二手住宅市场价格与风险监测
   （一）上海二手住宅市场监测价格

    2019年4月，联城监测二手房市场价格下跌楼盘数量继续缩小，本月有70%的楼盘价格出现下跌。多数板块处于下跌态势，但环比跌幅甚微，为0.15%。截止至4月，已连续11个月环比下跌，但跌幅逐步收窄，二手住宅市场趋于稳定。

    联城行根据楼盘品质及其价格情况，将普通住宅（含公寓、工房小区，不包含别墅小区）划分为三种档次：高端、中端、低端，每月监控其成交量及价格变动情况。从普通住宅分档次环比价格变化看，不同档次住宅价格环比跌幅均在缩小，尤以高档住宅的环比跌幅收窄最为明显，环比跌幅仅为-0.04%。说明上海二手住宅市场开始进入筑稳阶段。
   （二）上海二手住宅租赁市场特色研究

    住宅租金对轨交距离的敏感度呈现出由内往外逐渐递增的趋势。位于内环内的住宅租金对轨交距离的变化并不敏感，距离轨交1公里范围内的租金大于2公里的占比仅为46%，这是由于内环内路网密集度较高，可供选择的出行方式较丰富，所以租户对轨交的依赖度并不十分明显。在外郊环及郊环外区域，距离轨交1公里范围内住宅的租金大于2公里的占比已接近70%，说明外郊环以外区域的路网密集度一般，可供选择的出行方式并不是很多，所以租户对轨交的依赖程度比较大。
   （三）上海市部分区二手住宅风险监控

    联城行根据影响二手住宅市场风险的各种因素，综合多项指标进行计算，得出不同区域、不同板块、不同楼盘的风险等级情况，对于贷款机构简化押品审批流程、监控押品动态情况、及时把控楼盘风险起到重要的数据支撑。
    根据2019年4月的住宅风险评级结果，从楼盘情况看（如上图）：徐汇、长宁两个区域低风险楼盘占23.69%，中风险以下的楼盘占比已达到为74.74%。总体而言，徐汇、静安区二手住房风险评级整体情况较好，大部分二手住宅风险处于可控范围内 。
    二、上海市房地产市场供求动态
   （一）一手住宅市场

    2019年4月，新房市场的供应量有所回落，依旧大多集中在外环外区域，其中奉贤区居首，宝山区和青浦区次之；成交量依旧保持上涨的态势，中心区域如杨浦、徐汇、静安区等新房成交数量上升显著，预计后期这些区域如果新房供应量不增加，二手成交数量将会提升；从成交均价来看，本月环比略有下跌，但是跌幅有所缩小，说明新房市场仍以外围中低端刚性需求为主。
    新房成交户型以90-140平米户型为主；从环比上月数据来看，140平方米以上的大户型需求基本持平。而50平方米以下的小户型需求有所增加，说明上海房地产市场调控政策实施有效，目前入市的客群主要以居住属性为主。
   （二）二手住宅市场

    2019年4月二手房交易成交量基本与3月相仿，同比上升86.03%；成交均价呈上升态势，但涨幅有所缩小。说明上海二手房市场仍以刚需为主。二手房市场出现小阳春一方面由于部分非沪籍居民家庭获得购房资格，持币入市。另一方面，在经历一年的观望后，改善型需求也开始陆续入市，促成4月成交量持续高位。
    从成交结构占比看，主力成交面积仍以50-90平米为主，占成交结构的一半以上，但对比3月数据来看，90平米户型成为本月结构动态变化分水岭，90平米以下的占比在减少，而90平米以上的户型占比在增加。说明改善型需求有所增加。
   （三）新增商业市场

    4月，上海商业市场供应量环比有所下降，环比下降约32%，而成交量相比上月，略有增加。但供求结构并不完全匹配。供应量方面仍以浦东新区居首，而成交量最大的区域则迁至普陀区，成交主要集中在百联中环购物广场。环比均价方面，闵行新华红星国际广场商业综合体的集中成交，拉高了闵行商业的整体成交均价，本月闵行区均价环比涨幅最大。
   （四）新增办公市场

    自传统春节过后，上海办公市场的供应量开始有所回暖，4月，办公市场供应量环比上升约68%。从供应面积来看，全市办公供应主要集中在浦东和闵行两个区域。从成交量来看，本月办公成交主要集中在普陀区。本月成交楼盘中，位于普陀区真如板块的星光域雅苑表现突出。环比价格方面，大部分区域环比上涨。其中，黄浦和静安区均价环比上涨幅度较大。本月黄浦区仅成交的一套办公用房，单价近10万/平，抬高整个区域的均价，导致环比价格涨幅异常。

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    上海联城房地产评估咨询有限公司，一家以新兴大数据应用和传统估价相结合为起点， 以数据驱动、技术融合、模式创新为方向，以“新估价”为核心使命 ，围绕房地产全生命周期，为客户提供一揽子高效系统解决方案的房地产专业咨询机构。

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