上海市房地产市场三月份分析报告
2019-03-24

    一、二手住宅市场价格与风险监测
   （一）上海二手住宅市场监测价格

    2019年3月，联城监测二手房市场价格下跌楼盘数量缩小，本月有75.1%的楼盘出现下跌。二手住宅监测价延续2018年的下跌态势，持续走低，但环比跌幅趋缓，本月环比跌幅为0.38%。截至3月份，已连续4个月环比跌幅收窄，经历春节前后楼市半休整状态，二手住宅议价空间也相对缩小。随着楼市3月小阳春的来临，二手住宅交易量会有所上升，议价空间会进一步缩小，二手住房市场开始逐步筑稳。

    联城行根据楼盘品质及其价格情况，将普通住宅（含公寓、工房小区，不包含别墅小区）划分为三种档次：高端、中端、低端，每月监控其成交量及价格变动情况。从普通住宅分档次环比价格变化看，除高端公寓没有变化外，中低端住宅价格环比跌幅均在缩小，尤其低端住宅的环比跌幅收窄明显，价格已经达到买卖双方的预期，下跌空间显著缩小。不同档次住宅价格变动会有一定传导性，随着低端住宅的下跌幅度收窄，中高端住宅也会随之收窄。

   （二）上海二手住宅租赁价格指数变化

    2019年第一季度租赁价格指数略微调整，上升至1028点，环比略升0.3%，较2018年第一季度同比上涨3.2%。一季度内，部分租户租约到期续签，加上传统春节过后，大量返程人群的陆续回归引起节后租赁需求集中释放，从而支撑租赁价格的微调。

   （三）上海市部分区二手住宅风险监控

    联城行根据影响二手住宅市场风险的各种因素，综合多项指标进行计算，得出不同区域、不同板块、不同楼盘的风险等级情况，对于贷款机构简化押品审批流程、监控押品动态情况、及时把控楼盘风险起到重要的数据支撑。
    根据2019年3月的住宅风险评级结果，从楼盘情况看（如上图）：静安、普陀两个区域低风险楼盘占8.19%，共有130多个楼盘，中风险以下的楼盘占比为69.13%，中高风险和高风险楼盘占比30.87%。总体而言，静安、普陀区二手住房风险评级中风险以下楼盘数量接近70%，大部分二手住宅风险处于可控范围内 。

    二、上海市房地产市场供求动态
   （一）一手住宅市场

    受春节淡季影响，2019年1月、2月新房市场供应、成交情况较为低迷；到房地产市场传统的三月小阳春，新房成交市场回暖，新房市场供应量、成交量大幅上涨，而成交价格却有所下跌，为近四月中最低的价格，说明2019年一季度新房市场仍以外环外刚需楼盘为主。预计未来一段时间内新房市场会有所转暖，供应量、成交量在一定时间内会有所上升，成交价格会出现触底反弹，略有上涨，但涨幅不会很大。

   （二）二手住宅市场

    2019年3月，二手房交易市场成交上涨明显，环比上月上升164.68%，同比上升49.23%，但价格涨幅不大，二手住宅市场以外围中低端成交为主。二手住宅市场出现复苏，一方面是因为3月是传统的楼市小阳春，另一方面买卖双方经过一年的博弈，价格达成共识，促成3月份成交集中释放。

   （三）新增商业市场

    经过传统的2月春节淡季后，3月上海商业市场供应及成交量猛增。供应量以浦东新区最多，成交量仍以松江区为首，其中闵行浦江板块的三弦商业广场有大量商铺成交。从区域定位来看，闵行区2035规划中将浦江镇作为宜居文化新市镇。通过闵东工业区转型形成中心城周边新兴经济的重要聚集空间。所以浦江镇这几年推出大量商业配套设施，提升区域商业繁华度。环比均价方面，受奉贤四团板块平安富邸新天地成交的影响，本月奉贤区均价环比涨幅最大。
   （四）新增办公市场

    上海3月办公楼市场供应量增幅异常的高，由于2月有中国传统节日春节，仅有杨浦两宗供应，所以3月环比出现异常值。但总体而言，上海办公市场依然低迷。供应面积及成交面积来看，浦东新区均跃居首位。浦东新区受金融等企业的需求推动成交量的增长。本月成交楼盘中，位于浦东洋泾板块的旭泾商务中心成交较为突出，洋泾区域一直缺乏一定规模和档次的商务综合体，旭泾商务中心恰能弥补这个不足，该中心成交量名列前茅也不足为奇。
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    上海联城房地产评估咨询有限公司（联城行, United Valuation），是一家致力于将传统估价和新兴大数据应用相结合、为客户提供一揽子高效系统解决方案的房地产估价专业咨询机构，具有房地产估价一级资质、土地估价执业资格，核心团队成员长期从事房地产/土地估价咨询工作、人均从业经验10+年。

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