上海市房地产市场分析报告 （2018年11月）
2018-12-12

    一、上海市二手住宅市场价格与风险监测
   （一）上海二手住宅交易价格监测

    2018年11月，上海市均价前三的楼盘分别为原卢湾区、原静安区以及黄浦区，房价均超过8万/平方米，崇明、金山均价最低，均价均不超过17000元/平方米。从环比价格变化来看，本月中环附近区域跌幅较大，下跌区域最大的为原闸北区、宝山区、普陀区，跌幅分别为2.22%、2.14%、2%。这主要因为低端住宅长期无人接盘，中高端公寓也出现连环效应，这些区域的中高端公寓开始以价换量获取最终成交。

    2018年11月上海跌幅榜TOP20板块主要集中在浦东新区以及宝山区，跌幅最高的为浦东新区曹路板块，达3.26%。从细分板块而言，中环以外各板块本月跌幅均较大。一些以动迁次新公寓及工房集中板块，抗跌能力较差。今年以来，低端住宅的跌幅始终遥遥领先，尤其同类住宅较多的板块，抗跌能力更差。

   （二）上海二手住宅租赁价格监测

    2018年11月，上海市租金前三的楼盘分别为原卢湾区、原静安区以及徐汇区，其中原卢湾区平均租金高达119.2元/月•㎡。而租金涨跌方面，仅中心城区的徐汇、黄浦、虹口及长宁的租金继续上涨，其余区域均发生不同程度下跌，原南汇板块跌幅最高，下跌了2.59%，这主要是因为毕业季后，叠加租赁市场进入淡季，位置相对偏远的区域更容易受到市场波动影响，从而价格产生回调。

   （三）上海二手住宅风险监测

    风险评级是联城行对上海住宅小区自身的优劣指标、价格变动指标、规划预期、环境影响指标等评价分析，研究出潜在保值增值能力强，易于变现的小区。
    根据2018年11月的住宅风险评级结果：从中心城区情况看，上海市中风险区域主要集中在中心城区外围，例如桃浦板块、彭浦板块、虹桥板块等，中低风险则集中在杨浦、普陀、静安和徐汇区中环附近板块，内环内板块还是以低风险为主。从楼盘情况看（如上图）：上海市中心城区低风险楼盘占比14.56%，约有800个楼盘，中风险以下的楼盘占比为48.78%，中高风险和高风险楼盘占比14.03%，相对较少。中心城区楼盘主要集中在中低风险以及中风险，这主要是因为，虽然中心城区地理优势较为明显，但部分楼盘房龄较老，其市场活跃度属性较弱。
    二、上海市办公市场价格监测
   （一）上海办公楼交易价格监测

    上海各板块办公楼监测基价呈现出由内向外逐步递减的趋势，内环中心城区办公楼均价普遍较高，其中，淮海中路板块价格最高，均价达56177元/平方米；外围部分板块无办公辐射区，且郊区办公楼价格普遍较低，新场板块以4500元/平方米居于末位。
就办公分类来看，酒店式办公基价普遍高于纯办公楼价格，价差最大的为徐汇区，两种类型办公监测价相差13000元/平方米以上，仅浦东新区、长宁以及虹口的纯办公楼价格高于酒店式办公。

   （二）上海办公楼租赁价格监测

    上海办公市场租金分布与地段分布有关，租金最高的为南京西路板块，单位租金为6.19元/㎡•天，租金较低的板块主要集中在外围区域，其中朱泾板块以0.4元/㎡•天居于末位。
    从办公分类来看，租金的价格高低与监测价相反，酒店式办公基价普遍低于纯办公楼价格，只有宝山及嘉定的酒店式办公价格高于纯办公楼。
    三、联城行特色研究


    租金影响力计算说明：以综合商场为圆心，1公里为半径计算了它们周边住宅的租金水平，再与1公里外的同板块住宅租金水平相比较，得出租金水平的差异绝对值即被视为租金影响力。
    在联城监测的652个商场中，有296个商场的租金影响力为负，占比45.4%。这说明相较于全市范围，商场对住宅租金的影响更具小范围区域特点，但总的来说，综合商场还是会选在生活便利度相对较好的地点，并且随着商场竞争力的加强，对周边租金带来正面影响。
而从环线租金影响力来看，内中环的租金影响力最高，说明内中环的商场最注重选址的便利程度，而到了内环内，因为地段的租金较高，再加上住宅较为集中，反而不太在意繁华度。

    上海联城房地产评估咨询有限公司介绍：
    上海联城房地产评估咨询有限公司（联城行, United Valuation），是一家致力于将传统估价和新兴大数据应用相结合、为客户提供一揽子高效系统解决方案的房地产估价专业咨询机构，具有房地产估价一级资质、土地估价执业资格。
    公司官网： www.uvaluation.com