上海市房地产市场分析报告
2018-11-20

    一、二手住宅市场价格与风险监测

   （一）上海二手住宅市场监测价格

                            2018年1-11月上海监测价格变化

    2017年楼市调控政策不断加码，导致二手房市场急速遇冷，2018年3-5月经历长久积压的刚需短暂释放后，价格略有回升。但自6月以来整个二手房市场价格呈现滑梯式的下跌走势，由于整体二手房买卖市场低迷，成交周期被拉长，以价换量变成二手房市场促成交易的常态。由联城监测数据看，2018年11月，二手房市场价格跌幅扩大，环比下跌1.67%，比上月环比幅度扩大了0.43%，且下跌楼盘数量增加，本月有84.5%的楼盘出现下跌。全市仅5个板块楼盘均价上升，但涨幅较小，均在1%左右，其中崇明及金山部分板块因为价格绝对值较低，且楼盘数量较少，引起板块均价上升。

                      2018年11月普通住宅分档次价格监测

     

    联城行根据楼盘品质及其价格情况，将普通住宅（含公寓、工房小区，不包含别墅小区）划分为三种档次：高端、中端、低端，每月监控其成交量及价格变动情况。2018年11月，随着市场步入四季度传统淡季后，各档次住宅环比跌幅均有所扩大，在低端住宅长期无人接盘的情况下，中高端公寓出现连环效应，环比跌幅扩大。从整体监测数据来看，低端住宅抗跌能力较差，本月跌幅达1.82%，而中高端公寓仅本月开始跌破1%的幅度，相对抗跌能力较强，改善型购买需求仍是二手住宅市场的主力。

   （二）上海二手住宅租赁价格指数变化

                         上海住宅租赁价格指数变化情况

    联城行自2016年四季度开始监控上海住宅的租金变化情况，2017年第四季度前，租赁价格总体较为平稳，自今年1季度开始逐步上升，至2018年第3季度住房租赁价格仍保持持续上涨的趋势，环比上涨3.58%。根据上海市住房租赁价格指数监测系统的数据显示，2018年第3季度全市租赁价格指数为1042，环比上涨3.58%，同比上涨5.89%。租赁市场在经历今年1、2季度的上涨调整后，第3季度住房租赁价格延续了前两季的上涨趋势，并且相较前两季价格指数涨幅有所增大，主要是租赁需求在第3季度出现明显释放造成较明显上涨。预计第4季度会延续这种上涨的态势，但随着传统租赁淡季来临，涨幅会逐步收窄。

   （三）上海市二手住宅风险监控

                        上海市住宅风险评级数量分布

    联城行根据影响二手住宅市场风险的各种因素，综合多项指标进行计算，得出不同区域、不同板块、不同楼盘的风险等级情况，对于贷款机构简化押品审批流程、监控押品动态情况、及时把控楼盘风险起到重要的数据支撑。
    根据2018年11月的住宅风险评级结果：从区域情况看，上海市低风险区域主要集中在中环以内区域，中等风险还是集中在外围区域，上海没有高风险的区域。从楼盘情况看（如上图）：上海市低风险楼盘仅占8.64%，约有1200多个楼盘，中风险以下的楼盘占比为49.46%，中高风险和高风险楼盘占比50.54%，已超过中风险以下楼盘数量。
    二、上海市房地产市场供求动态
   （一）一手住宅市场

                         2018年上海新房市场供求量价走势

     

    10月新房市场成交面积连续四月下降，供应量上涨明显，本月供应量居年内第四。从成交价格来看，本月环比上涨11.52%，说明新房市场成交结构上移，成交主力以中高端以上改善型住宅为主。
    10月新房主力户型为50-90及90-140平米的户型，50-90平米户型需求较上月大幅提升，140平以上大户型需求变化不大，总体看来，中小户型刚性需求增加。
    10月新房市场崇明、浦东、闵行供应较多，数量均破千，成交量浦东居首，奉贤次之。从成交均价环比来看，浦东、奉贤均价上涨较快，浦东由北蔡大华锦绣城的成交带动价格上升，奉贤则主要靠南桥新城板块的馨雅名庭、中铁建香榭澜苑等中端公寓的成交带动价格提升。\

   （二）二手住宅市场

                              2018年上海二手住宅量价走势图

     

    10月，二手住宅量价齐跌，成交价格创年内新低，相比年初已降价10%，成交结构持续外移，郊环外低总价房源成交量增加，二手住宅市场已提前步入冷冻期，年底量价将持续走低。
    10月成交结构与上月相比变化不大，成交主力仍以50-90平米为主，占成交结构的一半以上，140平米以上户型需求略微下跌。
    10月二手住宅成交量全线下跌，仅长宁、虹口及崇明三区出现上涨，闵行浦江板块及松江泗泾板块成交量相对活跃。成交均价方面，随着传统淡季的到来，各区价格均出现不同程度下降，宝山及长宁降幅较为明显，仅静安保持微量涨幅。

   （三）新增商业市场

                      2018年10月上海各区域商业供求量价变化情况

     

    联城行监测数据看，2018年的新增商业市场呈现出两大特点：大区供应多、新城热门板块活跃。10月之前的供应量上榜的区域是：闵行、浦东、青浦，成交活跃的上榜板块是：临港新城、金虹桥、华漕等板块。总体而言，商业市场的供应及成交还是以外围区域为主，随着新城建设步伐的推动，交通基础设施建设不断完善，居住人口的不断汇集，对于商业设施完备度要求提升，很大程度上促进了这些区域新增商业的供应及成交。
    2018年10月，商业市场供应以嘉定最多，宝山次之，成交量是浦东居前，其中惠南板块的五角世贸商城成交最多。环比均价方面，仅青浦出现上涨，主要由徐泾板块靠近虹桥商务区的绿地融信商业中心拉动价格上升，嘉定跌幅较为明显。

   （四）新增办公市场

                   2018年10月上海各区域办公供求量价变化情况

     

    联城行监测数据看，2018年新增办公市场与商业市场很类似，大区及外围区域较为活跃。从10月之前的供应及成交看，主要集中于闵行、青浦、浦东、嘉定等区域，关注度较高的商务楼宇为：七宝万新国际中心、华漕的美道商务广场以及青浦的绿地融信商业中心写字楼等。
    2018年10月，全市办公市场供应量大幅上升，嘉定本月供应量最高。成交量以青浦居首，黄浦次之，青浦办公成交集中于赵巷板块的崧泽华城宝龙商业广场。成交均价方面，静安区均价迎来大幅上涨，但这主要是由上月静安成交较少导致。

    （上海联城房地产评估咨询有限公司（联城行, United Valuation），是一家致力于将传统估价和新兴大数据应用相结合、为客户提供一揽子高效系统解决方案的房地产估价专业咨询机构，具有房地产估价一级资质、土地估价执业资格）

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